ንጽጽር አቀራረብ። የሪል እስቴትን ዋጋ ለመወሰን ዘዴዎች

2024 ደራሲ ደራሲ: Howard Calhoun | [email protected]. ለመጨረሻ ጊዜ የተሻሻለው: 2023-12-17 10:17

በአለም ልምምድ በሪል እስቴት ግምገማ ሶስት አቀራረቦች ጥቅም ላይ ይውላሉ፡

• ንጽጽር፣ ወይም ገበያ፤
• ዋጋ;
• አትራፊ።

የአሰራር ዘዴ ምርጫ በአብዛኛው የተመካው በተገመገመው ነገር እና በተወሰነ የሪል እስቴት አይነት ዙሪያ በተፈጠረው ተጨባጭ ሁኔታ ላይ ነው። ነገር ግን፣ የተገመተውን ዋጋ ለመወሰን ያለው የንጽጽር አቀራረብ አሁንም እጅግ በጣም አስተማማኝ መንገድ ተደርጎ ይቆጠራል።

መሰረታዊ የቤንችማርክ መርሆዎች

የንጽጽር አቀራረብ የአንድን ንብረት የገበያ ዋጋ ለመወሰን ዘዴዎች ስብስብ ነው። የተገመተው ንብረት ከተመሳሳይ ንብረቶች ጋር ተነጻጽሯል።

ግምገማ በሚከተሉት መርሆዎች ላይ የተመሰረተ ነው፡

• ፍላጎት እና አቅርቦት። እነዚህ ሁለት አመላካቾች በማይነጣጠሉ መልኩ የተሳሰሩ ናቸው፣ የተገደበ ቁጥር ያላቸው ቅናሾች የተወሰነ ፍላጎት ያስገኛሉ፣ እና በተቃራኒው ብዙ ቅናሾች፣ ፍላጎቱ ይቀንሳል።
• መተኪያ። ተመሳሳይ ባህሪ ያለው ንብረት ዋጋ ቢያስከፍል ማንም ገዢ ተጨማሪ አይከፍልም።

የገበያ ዋጋ ጽንሰ-ሐሳብ ከተመጣጣኝ ዋጋ ጽንሰ-ሐሳብ ጋር ተመሳሳይ ነው ማለት ይቻላል። የተመጣጠነ ዋጋ የቁጥር ባህሪያት ስብስብ እናበንፅፅር ላይ ያለውን የእቃውን አቅርቦት እና ፍላጎት የሚወስኑ የዋጋ አወጣጥ ሁኔታዎች።

ለሪል እስቴት ዋጋ ተመጣጣኝ ንብረቶችን ለመምረጥ ዋና መስፈርት

በንፅፅር ትንተና ውስጥ ከግምት ውስጥ የሚገቡ እጅግ በጣም ብዙ ንጥረ ነገሮች አሉ ፣ እና ውህደታቸው ማለቂያ የለውም። ስለዚህ፣ ትንታኔው በዋጋ አወጣጥ ላይ በቀጥታ ተጽዕኖ በሚያሳድሩ የተወሰኑ ምክንያቶች የተወሰነ ነው።

የማነፃፀሪያ አካላት። የመብቶች ጥራት

ማንኛውም መጨናነቅ ወይም ማመቻቸት በንብረቱ ዋጋ ላይ እንዲቀንስ ያደርጋል። ያም ማለት ማንኛውም የባለቤትነት መብት ገደብ የዋጋ ቅነሳ ነው. የሚገመተው ነገር ከተነፃፃሪ ነገሮች ጋር ሲወዳደር እንደዚህ ያሉ ጉድለቶች ከሌለው ዋጋው በተቃራኒው ይጨምራል።

ለመሬት መሬቶች፣ የቀላል ዕቃዎች መገኘት ብቸኛው የሚቀንስ አይደለም። እሴቱን ሲገመግሙ በጣም አስፈላጊ ነው, የመሬቱን ባለቤትነት ወይም የመከራየት መብትን, ቋሚ አጠቃቀምን ያስተላልፋል. የመጨረሻዎቹ ሁለት መብቶች እንደ መቀነስ ምክንያቶች ተጠቅሰዋል. መሬቱ ከእሱ ጋር በሚደረጉ ተጨማሪ ግብይቶች ላይ የተወሰኑ ገደቦች እንዳሉት በጣም አስፈላጊ ነው።

የሽያጭ ውል

እንደነዚህ ያሉ ሁኔታዎች ግምት ውስጥ የሚገቡት የተገመተው ዕቃ በሚሸጥበት ጊዜ ልዩ ባህሪያት ካላቸው ነው።

መክሰር የመቀነሱ ምክንያት ነው፡ ማለትም፡ ሻጩ የግዢ እና የመሸጫ ግብይት ለማድረግ ይቸኩላል፡ የሪል እስቴት ገበያ ነገር የተጋላጭነት ጊዜ ከተመሳሳይ ነገሮች ጋር ሲነጻጸር እንደሚቀንስ ግልጽ ነው።

ግምገማው እንዲሁ በቤተሰብ ትስስር፣ አጋርነት ጉልህ ተጽእኖ አለው።ግንኙነት፣ ምንም እንኳን እነዚህን አደጋዎች ለመገምገም አስቸጋሪ ቢሆንም።

ሻጩ እና ገዢው በሊዝ ግንኙነት ከተገናኙ እና በመካከላቸው የሽያጭ ውል ለመጨረስ የታቀደ ከሆነ, የታክስ ክፍያዎችን ለመቆጠብ, በእርግጥ, የተገመተው ወጪ ዝቅተኛ ይሆናል. በዚህ ጉዳይ ላይ አንድ ተነሳሽነት ብቻ አለ - የግብይቱ ተዋዋይ ወገኖች ከሌሎች የገበያ ግንኙነቶች ጋር የተገናኙ ስለሆኑ ሻጩ በእውነቱ ለገዢው ምስጋናውን ያቀርባል. ግብይቱ በምርጫው ውል ከሆነ ተመሳሳይ ሁኔታ ይፈጠራል።

የስቴት ድጎማዎችን ለመሰረተ ልማት ዝርጋታ የማግኘት ተስፋ የሚገመተው የመኖሪያ ሪል እስቴት ዋጋ እንዲጨምር ሊያደርግ ይችላል። የሚጠበቀው የኮንሴሲዮን ብድር መጠን የሚወሰነው በኮንሴሲዮን እና በገበያ ብድር መካከል ካለው ልዩነት ነው።

የገበያ ሁኔታዎች

በተመሳሳይ ንብረት የገበያ ዋጋ እና በባለሞያው ንብረት መካከል ከፍተኛ ልዩነት ካለ ወደ ታች ማስተካከያ ሊተገበር ይችላል።

የአቅርቦት እና የፍላጎት ሚዛን ስለሚጎዳ የተግባር ለውጥ እንዲሁ በግምገማው ውስጥ ግምት ውስጥ መግባት ይችላል።

የንብረት መገኛ

የእሴት ነጂዎች	ዋጋ-አስጨናቂ ምክንያቶች
የጎረቤት ክብር የሌሎች የመኖሪያ ንብረት ባለቤቶች ሁኔታ የተያዘ ቦታ የፓርኪንግ ተገኝነት የአውራ ጎዳናዎች ተደራሽነት የሥነ ሕንፃ ሐውልቶች እና ሌሎች መስህቦች መገኘት በሪል እስቴት አቅራቢያ የመዝናኛ ቦታ የህንጻው ልዩ የስነ-ህንፃ ባህሪያት	ከከተማው መሀል ያለው ርቀት በእግር መንገድ ምንም የግሮሰሪ መደብሮች የሉም ከትምህርት ቤት እና ከቅድመ ትምህርት ተቋማት የራቀ በክልሉ መጥፎ የአካባቢ ሁኔታ በንብረቱ አቅራቢያ ያሉ የፋብሪካ እና የመጋዘን ኢንተርፕራይዞች መገኘት፣የቆሻሻ ማጠራቀሚያዎች

አካላዊ ሁኔታዎች (ለመሬት)

በመሬት ይዞታ ግምገማ ውስጥ ያለው የንጽጽር አቀራረብ ስለ ንብረቱ ባህሪያት መሰብሰብን ያካትታል፡

• መጠን፤
• ቅርጽ፤
• ጂኦሎጂ፤
• የመሬት አቀማመጥ፤
• የዝግጁነት ደረጃ፣ ማለትም፣ መሬቱ ከዕፅዋት ተጠርጓል፣ አለመስተካከል ተወግዷል ወይ፣
• የአፈር ሽፋን ጥራት አመልካቾች።

ከሁሉ በላይ ትኩረት የሚስበው ኮረብታዎች ወይም ተዳፋት፣ የድንጋይ ቅርጾች ወይም ጉድጓዶች መኖር ወይም አለመገኘት ነው። በተጨማሪም የምድርን የመሸከም አቅም, ጥንካሬው, የከርሰ ምድር ውሃ መኖሩ አስፈላጊ ነው. ስለ ማዕድናት ሊከሰት ስለሚችል ሁኔታ መረጃ ካለ በጣም አስፈላጊ ነው. መረጃው ከተረጋገጠ፣ መሬቱ በእርግጠኝነት ወደፊት የሚገታ ይሆናል።

የነገሩ አጠቃላይ ባህሪያት

የገበያ ንጽጽር አቀራረብ የነገሮችን ዋጋ የሚጨምሩ ባህሪያትን ማጥናት ነው። እነዚህ የሚከተሉትን ያካትታሉ፡

• የግንባታ ወይም የክፍል መጠን፤
• የግንባታ ቁመት፤
• የረዳት ተቋማት መኖር እና ቦታ፤
• የጣሪያ ቁመት።

ህንፃው የተገነባበት ቁሳቁስም አስፈላጊ ነው ፣ የበለጠ ዘመናዊ እና አስተማማኝ ፣ የንብረቱ ዋጋ ከፍ ያለ ነው። የመጨረሻው ግን የጠቅላላው ሕንፃ አጠቃላይ ገጽታ, የጥገና መገኘት እና ምቹ መግቢያ ነው. መግቢያው ከጓሮው ከሆነ፣ ይህ የሚቀንስ ምክንያት ይሆናል።

የጥገና እጦት የግምገማ ሪፖርቱን ለማሻሻል ምክንያት ነው። እንዲህ ዓይነቱ ስሌት ሥራ ፈጣሪው በግንባታ ወይም በጥገና ላይ ኢንቨስት በማድረግ የሚያገኘውን ትርፍ ግምት ውስጥ በማስገባት የጥገና ወይም የማገገሚያ ሥራ ዋጋን መሠረት በማድረግ ነው.

ኢኮኖሚያዊ ሁኔታዎች

በሪል እስቴት ውስጥ ያለው የንፅፅር አቀራረብ በስራ ወቅት በሃይል ሀብቶች ላይ ሊቆጥቡ የሚችሉትን ግምት ውስጥ በማስገባት ላይ ነው። የመገልገያዎች ዋጋ የማያቋርጥ ጭማሪ ሰዎች ስለ አማራጭ የኃይል ምንጮች ስለ ቁጠባ እና ስለመጠቀም ያለማቋረጥ እንዲያስቡ ያደርጋቸዋል።

ይህ ነገር በተለይ እቃው ለቀጣይ ኪራይ ከተገዛ አስፈላጊ ነው። የገቢ እና የወጪ ጥምርታ ከፍ ባለ መጠን ለህንፃ ወይም ለህንፃ ስራ የሚሄዱ ወጪዎች፣ በሪል እስቴት የተጣራ የኪራይ ገቢ ውስጥ የሚመለሰው ካፒታል መጠን ይቀንሳል።

ይህ ምድብ የሙቀት መጥፋትን ለመቀነስ እርምጃዎች መወሰዳቸውን እንዲሁም የሜትሮች መኖር እና አለመኖር አመልካች ያካትታል።

ሌሎች አመላካቾች

ግምገማ የአገልግሎት ክፍሎች መኖራቸውን እና አለመኖራቸውን ግምት ውስጥ ማስገባትን ያካትታል። በጣም ቀላሉ ምሳሌ ቤቱ አሳንሰር አለው ወይም የለውም። የሁሉም ግንኙነቶች መገኘት ወይም ሙሉ ወይም ከፊል አለመገኘት፣ እ.ኤ.አከአካባቢያዊ ስርዓት ጋር የበለጠ የተገናኘ. በጣም ብዙ ድክመቶች ካሉ, ከዚያም ወደታች ማረም ይከናወናል. የሪል እስቴት ግምገማ የሚከናወነው በተለያዩ አመልካቾች መሰረት ነው።

የሂሳብ ደረጃዎች

ሁሉም የንጽጽር ስሌቶች ከተመሳሳይ ሪል እስቴት ጋር በቅርብ ጊዜ የተደረጉ ግብይቶች ላይ በክፍት ምንጮች በተገኙ መረጃዎች ላይ የተመሰረቱ ናቸው።

የግምገማ ደረጃዎች፡

1. ተመሳሳይ ቅናሾችን በተወሰነ የንብረት ክፍል በማጥናት፣በቅርቡ የተሸጡ ተመጣጣኝ ንብረቶችን በመለየት።
2. የተሰበሰበው መረጃ የተተነተነ ሲሆን እያንዳንዱ አቅርቦት በግለሰብ ደረጃ እየተገመገመ ካለው ንብረት ጋር ይነጻጸራል።
3. የዋጋ ባህሪያትን መለየት፣የግምገማ ሪፖርቱ ማሻሻያ።

በተስተካከለው ዋጋ መስማማት እና የመጨረሻውን ወጪ በንፅፅር ማግኘት።

የንጽጽር አቀራረብ ጥቅሞች

በመጀመሪያ ደረጃ ዘዴው የተለመዱ ገዥዎችን እና ሻጮችን አስተያየት እንዲያንፀባርቁ ያስችልዎታል።

ዋጋው በፋይናንሺያል ሁኔታዎች እና ሌላው ቀርቶ የዋጋ ግሽበት ሂደቶችን ግምት ውስጥ በማስገባት አሁን ባሉ ዋጋዎች ላይ ተንጸባርቋል። ግምቱ ሁል ጊዜ በስታቲስቲክስ የተረጋገጠ ነው።

አንድን የተወሰነ ንብረት ለመገምገም፣የሪል እስቴትን ገበያ በሙሉ ማጥናት አያስፈልግዎትም፣ነገር ግን ተመሳሳይ ንብረቶችን ብቻ። ቴክኒኩ በጣም ቀላል ነው፣ አስተማማኝ ውጤት አለው።

… እና ጉዳቶች

• ትክክለኛዎቹን ዋጋዎች ለማወቅ በጣም ከባድ ነው።
• በሪል እስቴት ገበያ እንቅስቃሴ እና መረጋጋት ላይ ሙሉ ጥገኝነት።
• መግባት አስቸጋሪየውሂብ ማስታረቅ፣ ተመሳሳይ ነገሮች ከሽያጭ አንፃር በጣም የሚለያዩ ከሆነ።

በመዘጋት ላይ

በሪል እስቴት ግምት ውስጥ ያለው የንጽጽር አቀራረብ ፍሬ ነገር ለገዢውም ሆነ ለሻጩ ግልጽ ነው። ቴክኒኩ ተዋዋይ ወገኖች የሪል እስቴትን ገበያ እንዲያጠኑ እና እንዳልተሸነፉ ለማረጋገጥ ያስችላል። ግምገማው ቀደም ሲል በተጠናቀቁት ግብይቶች ወይም በሌሎች ሻጮች ቅናሾች ላይ ሊከናወን ይችላል። ያም ሆነ ይህ, የንፅፅር ቴክኒክ በተመሳሳይ ሪል እስቴት ላይ መረጃን ማደራጀት እና ማወዳደር ነው. ዋናው ነገር ለንፅፅር ተመሳሳይ የሆኑ ነገሮችን መምረጥ ልዩ ወይም ያልተለመዱ ሁኔታዎችን ግምት ውስጥ ማስገባት አለበት, ለምሳሌ የመያዣ ወረራ ስጋት, በአካባቢ ደረጃ ያሉ ደንቦች ለውጦች ወይም የብድር ስምምነቱን አለመከተል. አስገዳጅ አካላት መኖር።