የመሬት የገበያ ዋጋ። የ Cadastral እና የገበያ ዋጋ

2024 ደራሲ ደራሲ: Howard Calhoun | [email protected]. ለመጨረሻ ጊዜ የተሻሻለው: 2023-12-17 10:17

የመሬት ይዞታ የካዳስተር እና የገበያ ዋጋ ሽያጩን ለመዳሰስ ሁለት ፅንሰ ሀሳቦች ናቸው። የመጀመሪያው ዓይነት በመመዘኛዎቹ መሠረት የቦታውን ዋጋ ይገልፃል, ይህም እንደ ቦታው እና የመሬት ምድብ ላይ ተመስርቶ ይሰላል. የሊዝ እና የሽያጭ ግብይቶችን ሲያጠናቅቅ የመሬት ግንኙነቶችን እንደ ተቆጣጣሪ እንዲሁም ለስቴቱ የሚከፈለውን የግብር መጠን ለማስላት ጥቅም ላይ ይውላል. የመሬት ይዞታ የካዳስተር እና የገበያ ዋጋ ቢያንስ በየአምስት ዓመቱ አንድ ጊዜ ይገመገማል። በእንደዚህ ዓይነት ግምገማ ምክንያት የተገኘው መረጃ በፌዴራል አገልግሎት ለግዛት ምዝገባ ፣ ካርቶግራፊ እና ካዳስትሬ ወደሚጠበቀው የክልል ሪል እስቴት ካዳስተር ውስጥ ገብቷል።

በተጠቀሙት ጽንሰ-ሀሳቦች መካከል ያለው ግንኙነት

የሩሲያ ህግ ለካዳስተር እሴት ብቻ ሳይሆን መደበኛ እና የገበያ ዋጋንም ይሰጣል። መደበኛው የሚተገበረው የካዳስተር ፍቺ ባልተሰጠበት ጊዜ ነው። በህግ የተደነገገው በበርካታ ጉዳዮች ላይ ይሰላል-በመሬት የተያዙ የባንክ ብድር ሲያገኙ, የማዘጋጃ ቤት እና የግዛት መሬቶችን ሲገዙ እና በሌሎች ሁኔታዎች. በዚህ ውስጥ የመሬቱ ዋጋ ስሌትበዚህ ጉዳይ ላይ ብዙ ጊዜ የሚባዙ ሁኔታዎችን ከግምት ውስጥ በማስገባት እና የታክስ ጥቅማ ጥቅሞችን ከግምት ውስጥ ሳያስገባ በታሰበው ዓላማ መሠረት በካሬ ሜትር የመሬት ስፋት 200 እጥፍ የመሬት ግብር ተመን ይገለጻል ።

በየአመቱ የአካባቢ ባለስልጣናት የመሬት ዋጋን ያዘጋጃሉ፣ መደበኛ ተብሎ የሚታወቅ፣ ይህም በ25% ውስጥ ሊለያይ ይችላል። የመሬት ቦታዎች የገበያ ዋጋ ከመደበኛው ዋጋ 25% ከፍ ያለ ነው። ለአንድ የተወሰነ ቦታ መደበኛ ዋጋ ማረጋገጫ ሆኖ የሚያገለግል ሰነድ ከከተማው ወይም ከወረዳው ኮሚቴ ከመሬት አስተዳደር እና ከመሬት ሀብት ማግኘት ይቻላል።

ባህሪዎች

የመሬቶች የገበያ ዋጋ የሚወሰነው በአሁኑ ጊዜ በአንድ የተወሰነ ክልል ውስጥ የሚገኝ የአንድ የተወሰነ ምድብ መሬት እንደ የገበያ ፍላጎት እና አቅርቦት ባሉ ሁኔታዎች ላይ በመመስረት ነው። በዋጋ ውስጥ፣ ከተመሳሳይ ግዛት የግዢ ዋጋ በጣም ከሚገመተው ደረጃ መብለጥ የለበትም። የገቢያ ሁኔታዎችን መለወጥ ወይም የጣቢያው ዒላማ አቀማመጥ በመጠን ላይ ተጽዕኖ ሊኖረው ይችላል። የመሬት መሬቶች የገበያ ዋጋ ለሁለተኛው ገበያ የተለመደ ነው, እሱም በግል ባለቤቶች የሚጣሉ የመሬት ቦታዎችን እንደገና መሸጥ ይከናወናል. የማዘጋጃ ቤት እና የግዛት መሬቶች ወደ ግል ባለቤትነት የሚወሰዱበት ዋናው ገበያ, መደበኛ እሴትን መጠቀምን ይመክራል. እነዚህ ሁሉ ዓይነቶች የተወሰኑ ልዩነቶች ሊኖራቸው ይችላል. የካዳስተር እና መደበኛ እሴቶች ከዕቃው ዋጋ ጋር ተመሳሳይ ናቸው ፣ የገበያ ዋጋው ከባህላዊ ፍላጎት ጋር ተመሳሳይ ነው ፣ቅናሽ።

የግምገማ ሂደት

የመሬቱ የገበያ ዋጋ ግምት የሚካሄደው የእቃውን ትክክለኛ ዋጋ ለማወቅ ነው። በተለምዶ ዋጋው የተመሰረተው በጣቢያው የክልል አካባቢ, የገበያ ሁኔታዎች, የአቅርቦት እና የፍላጎት ተለዋዋጭነት, እንዲሁም በግብይቱ ወቅት በሀገሪቱ ኢኮኖሚ ውስጥ ባለው ሁኔታ ላይ ነው. ለእነዚህ ሁሉ ምክንያቶች ሁሉን አቀፍ ውሳኔ ምስጋና ይግባውና የአንድን መሬት ዋጋ ማስላት ይቻላል, ምክንያቱም የግምገማው ኩባንያው ለትክክለኛ ግምገማ ጠቃሚ ሊሆን የሚችለውን በጣም አስፈላጊ መረጃን ይሰበስባል.

የግምገማ እንቅስቃሴዎች ፍላጎት

በተለምዶ ለግምገማ ልዩ ካምፓኒዎችን ማነጋገር ተገቢ ነው በብዙ ጉዳዮች ላይ ከነዚህም መካከል ጎልቶ ይገኝበታል፡

- የካዳስተር ዋጋ አስፈላጊነት፤

- ጣቢያው ከግዛት ባለቤትነት ይወሰድ ከተባለ፤

- መዋጮ ለተፈቀደለት የድርጅቱ ካፒታል ማስተላለፍ አስፈላጊ ከሆነ፤

- በመያዣ ወይም በመያዣነት፤

- አስፈላጊ ከሆነ መሬቱን የሚሸጥበትን ዋጋ ይወስኑ፤

- በመዋጮ ላይ የሚከፈለው የታክስ መጠን ስሌት።

የንብረት ክፍፍል

የአንድ መሬት ቦታ የገበያ ዋጋ መገምገም ንብረት ሲከፋፈል ያስፈልጋል። ይህ ለግለሰቦች እና ህጋዊ አካላት ይሠራል. ስለግለሰቦች እየተነጋገርን ከሆነ የግምገማው ሂደት የሚጀምረው ጥንዶች ሲፋቱ እና በቦታው ላይ የሚገኙትን ሕንፃዎች ግምት ውስጥ በማስገባት ይሰላል. ህጋዊ አካላትን በተመለከተ, የመሬት ግምት ምደባን ያካትታልእና በኩባንያው ህጋዊ ሁኔታ መሰረት የእያንዳንዱን የአክሲዮን ባለቤት ወይም የኩባንያውን የጋራ ባለቤት ድርሻ ግምት. ብዙውን ጊዜ የንብረት ክፍፍል በፍርድ ቤት ክርክር ጋር አብሮ ይመጣል, በዚህ ምክንያት የመሬት ቦታዎች የገበያ ዋጋ ብዙ ጊዜ ሊወሰን ይችላል.

በርካታ ተተኪዎች ወደ ውርስ ሲገቡ፣ የመሬት ቦታዎችም ሙሉ ግምገማ ይደረጋል። ከተከራካሪዎቹ አንዱ በምርመራው ውጤት ካልተስማማ ጉዳዩ ወደ ፍርድ ቤት ይላካል።

የኪራይ ወጪን መወሰን

ይህ ዓይነቱ ግምገማ ብዙ ጊዜ ጠቃሚ ሊሆን ይችላል። በዚህ ሁኔታ የመሬት ይዞታ ዋጋን ሲያሰሉ በገበያው ላይ ባለው ትክክለኛ ዋጋ እና በዚህ ዓይነት ግዛቶች መካከል ባለው የካታላይዝ የኪራይ ዋጋ መካከል ያለው ልዩነት እንደ መሠረት ይወሰዳል ። የኪራይ ውሉ መብት ዋጋ በቀጥታ በተከራይው ሥልጣን፣ መቃወሚያ እና የሊዝ ውሉ የሚቆይበት ጊዜ፣ የንብረቱ መብቶች በሶስተኛ ወገኖች እየተገመገሙ እና እንዲሁም በመሬቱ የታሰበው ዓላማ ላይ የተመሰረተ ነው።

የመሬቶች የገበያ ዋጋ በቀጥታ የሚወሰነው እንደ: የግዛቶች አቀማመጥ; ለተሽከርካሪዎች ተደራሽነት; የመገናኛዎች መገኘት, እንዲሁም መጠናዊ እና ጥራት ያለው ስብጥር. በተጨማሪም የጂኦዴቲክ እና የምህንድስና-ጂኦሎጂካል ጥናቶችን መረጃ ግምት ውስጥ ማስገባት ያስፈልጋል, አስፈላጊነቱ በጣም ትልቅ ነው, በተለይም በቦታው ላይ የግንባታ ስራ ሲያቅዱ.

ሁኔታ በአንድ የተወሰነ ቀን

የመሬት ገበያው በየጊዜው በሚለዋወጥ የዋጋ ለውጥ ስለሚታወቅ፣የመገመት መጠኑ ከተወሰነ ቀን ጀምሮ መደረግ አለበት። የመሬት መሬቶች የገበያ ዋጋ እንደ ወረቀቶቹ ማለትም እንደ የተፈቀደው የአጠቃቀም ጉዳይ እንደ ዓላማቸው ይለያያል. ዓላማው የግዛቱን በጣም ውጤታማ ወይም ሊወገድ የሚችልበትን ሁኔታ ያመለክታል። ይህ ሁሉ ጥቅም ላይ የሚውለው የመሬቱን መቤዠት ዋጋ ለመወሰን ነው. በዚህ ሁኔታ፣ ግምቶቹ በመሬት አጠቃቀም መልክ እና ተፈጥሮ ወደተለያዩ ክልሎች ተከፋፍለዋል።

የግምገማ ዘዴ

ስለዚህ የመሬት ይዞታ ዋጋን ከመወሰንዎ በፊት አንዳንድ ጥያቄዎችን መመለስ ያስፈልግዎታል፡

- የመሬቱ ቦታ የታሰበበት አላማ ምን እንደሆነ እና የተፈቀደለት አጠቃቀም ምን እንደሆነ፤

- በመሬቶቹ ላይ በቅርብ አከባቢ ያለው ወቅታዊ የመሬት አጠቃቀም ዘዴዎች እና ዓይነቶች ምንድ ናቸው፤

- በመሬት ገበያ ላይ ምን ለውጦች እየመጡ ነው፤

- በአሁኑ ጊዜ ምን አይነት የመሬት አጠቃቀም ይጠበቃል።

የአንድ መሬት የገበያ ዋጋ ግምገማ በተወሰኑ መረጃዎች ላይ የተመሰረተ ነው። ይህ ብዙውን ጊዜ ይጠይቃል: የግምገማውን ዓላማዎች መግለጽ; የሰፈራውን የተወሰነ ቀን ያዘጋጁ; የደንበኛውን ዝርዝሮች ማወቅ; የጣቢያው ባለቤት ለግዛቱ ያለውን መብት የሚያረጋግጡ ሰነዶች አሏቸው፣ ተከራይ ወይም ባለቤት ሊሆን ይችላል።

እንዲሁም ማወቅ አለቦት፡

- የተገመገመው ክልል ዓላማ፤

- ተፈቅዷልየመሬት አጠቃቀም፤

- በአሁኑ ጊዜ የጣቢያው አጠቃቀም አይነት፤

- በግዛቱ እቅድ ውስጥ የሚገመገመው የነገሩ አቀማመጥ፣ የትራንስፖርት ተደራሽነቱ እና የቅርብ አካባቢው፣

- በቅርቡ አካባቢ ያለው የመሬት ዋና አጠቃቀም።

በተጨማሪ፣ መሆን አለበት፡

- የመሬት ፕላን፤

- የክልል ድንበሮችን ስለማስተካከያ መረጃ፤

- አንዳንድ ማሻሻያዎች መኖራቸውን የሚገልጽ መረጃ በተለይም በጣቢያው ላይ የሚገኙ ሕንፃዎች፣ መዋቅሮች፣ ግንኙነቶች እንዲሁም ስለእነሱ ዝርዝር መረጃ፤

- በህንፃዎች ፣ በግንኙነቶች እና በጣቢያው ላይ በሚገኙ መገልገያዎች መልክ እገዳዎች መኖራቸውን የሚገልጽ መረጃ ፣ስለእነሱ ዝርዝር መረጃ።

የመሬት ቦታዎች የገበያ ዋጋ የሚሰላው ብዙ ነገሮችን ግምት ውስጥ በማስገባት ነው። ልምድ ባላቸው ባለሙያዎች እየተመራ ትክክለኛ ግምገማ ከመሬቱ ጋር የሚደረግ ማንኛውም የገንዘብ ልውውጥ ደህንነቱ በተጠበቀ ሁኔታ ሊከናወን ይችላል።

ውጤቱን የሚነኩ ምክንያቶች

የተለያዩ የመሬት ይዞታዎች በግምገማቸዉ ወቅት በተመሳሳዩ ምክንያቶች ተጽዕኖ ይደረግባቸዋል፡ መገኛ አካባቢ፣ ውጫዊ ሁኔታዎች፣ የገበያ ሁኔታዎች፣ የታሰበ አጠቃቀም እና የመቀየር እድሉ፣ ከአጠቃቀሙ ሊገኝ የሚችለው ትርፍ። ዋናው ነገር የኋለኛው ግምታዊ ዋጋ ነው።

የአንድ መሬት የገበያ ዋጋ ግምገማ የሚካሄደው ከተወሰነ ቀን ጀምሮ ነው። በጊዜ ሂደት, ይህ አሃዝ ሊለወጥ ይችላል. ግምገማው እንዲሆን ይመከራልለከፍተኛው ውጤታማነት መሠረት. ማለትም ምርምር በሚያደርጉበት ጊዜ ባለሙያዎች ይህንን ነገር በህጉ መሰረት ለመጠቀም ምክንያታዊነት ያለውን ግምት እንዲሁም የገንዘብ እና አካላዊ እውነታዎችን ይጠቀማሉ። በግምገማው ምክንያት አማካይ ወጪ የሚሰላ ሳይሆን ከፍተኛው መሆኑ ተገለጠ። አንዳንድ ጊዜ ሁኔታዊ ፣ ግን የተረጋገጠ ፣ የአንድን ነገር ወደ ብዙ ክፍሎች መከፋፈል ይፈቀዳል ፣ እነዚህም በተለያዩ ዓይነቶች ፣ ቅርጾች እና ሌሎች ባህሪያት ተለይተው ይታወቃሉ። ብዙውን ጊዜ የምርምር ውጤቱ ከሚጠበቀው የተለየ ነው ምክንያቱም አሁን ያለው የአጠቃቀም አይነት ከከፍተኛው ውጤታማ ጋር አይመሳሰልም. ይህ ጽንሰ-ሀሳብ መታከም አለበት።

ከፍተኛው አጠቃቀም

የመሬት ይዞታ የገበያ ዋጋ ከተመሠረተ የሚከተሉት ሁኔታዎች ግምት ውስጥ መግባት አለባቸው፡

- የታሰበ ዓላማ፣ እንዲሁም ለተወሰነ አገልግሎት የፈቃዶች መገኘት፤

- የጣቢያው አጠቃቀም ከእውነት በኋላ፤

- በአሁኑ ካውንቲ ተመራጭ የመሬት አጠቃቀም አይነት፤

- ለተመሳሳይ ክፍሎች የዋጋ ለውጦች ትንበያዎች።

ማጠቃለያ

የግምገማው ሂደት በጥናት አካባቢ ያሉትን ክልሎች አማካኝ ወጪ፣ የትራንስፖርት አውታር አቅርቦትን፣ የሕንፃዎችን አለመኖር ወይም መገኘት፣ የምህንድስና አውታሮችን በመሬት ላይ፣ የአካባቢ ሁኔታን፣ የመሠረተ ልማት ርቀቶችን እና ሌሎች። ለእርሻ መሬት ትክክለኛውን የሰብል ምርትን, የምርት ዋጋን, ዋጋን መገምገም ያስፈልጋልበክልሉ ውስጥ ያሉ ምርቶች ሽያጭ, እንዲሁም በርካታ እኩል ጉልህ ምክንያቶች. ሌሎች የመሬት መሬቶች ዓይነቶች በተመሳሳይ መንገድ ይገመገማሉ።